Vermietete Immobilie verkaufen – mit dem Mieter, nicht gegen ihn
Ein vermietetes Objekt verkauft man an Kapitalanleger. Die rechnen mit Rendite – und sie prüfen Mietvertrag und Unterlagen genauer als jeder Selbstnutzer.
Was beim Verkauf mit Mieter gilt
| Thema | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Kauf bricht nicht Miete | Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Alles, was im Vertrag steht – Miethöhe, Staffel, Kündigungsverzicht – geht mit über. Der Mietvertrag ist damit ein preisbestimmender Faktor. |
| Vorkaufsrecht des Mieters | Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er ist über den Inhalt des Kaufvertrags zu informieren und hat zwei Monate Zeit. |
| Kündigungssperrfrist | Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen kann der Erwerber wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist kündigen – drei Jahre, in Gebieten mit angespanntem Markt per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). |
| Besichtigungen | Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nur angekündigt, zu zumutbaren Zeiten und in vertretbarer Häufigkeit. Ein Generalschlüssel-Zutritt ohne Absprache ist unzulässig. |
| Kaution | Die Kaution geht mit dem Eigentum über. Der Nachweis über Anlage und Verzinsung gehört zu den Verkaufsunterlagen. |
| Betriebskosten | Abrechnungen der letzten Jahre und laufende Vorauszahlungen müssen offengelegt werden – Käufer kalkulieren damit. |
Was Kapitalanleger sehen wollen
- Mietvertrag mit allen Nachträgen, Mieterhöhungen und Vereinbarungen
- Mietenaufstellung: Kaltmiete, Vorauszahlungen, Zahlungsverhalten, Mietbeginn
- Nachweis über die Kaution und deren Anlage
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Erhaltungsrücklage, laufende oder beschlossene Sanierungen
- Energieausweis mit den Pflichtangaben für das Inserat
- Nachweise zu Instandhaltungen der letzten Jahre – Heizung, Dach, Fenster, Leitungen
Bewertet wird die Rendite, nicht der Grundriss
Beim vermieteten Objekt zählt für den Käufer, was jährlich hereinkommt und wie sicher das ist. Maßgeblich sind Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Zustand und Restnutzungsdauer – im Ertragswertverfahren zusammengeführt. Eine unter Marktniveau liegende Bestandsmiete drückt den Preis, ein langfristig sicherer Mieter mit guter Zahlungshistorie hebt ihn.
Mit dem Renditerechner sehen Sie, wie ein Käufer Ihr Objekt durchrechnet. Was das für die Preisstrategie bedeutet, besprechen wir im Termin – Grundlagen dazu unter Kapitalanlage.
Warum wir den Mieter früh einbinden
Information vor Gerücht
Ein persönliches Gespräch oder ein sachliches Schreiben verhindert, dass der Mieter vom Verkauf durch ein Portalinserat erfährt.
Termine bündeln
Wenige, gut vorbereitete Besichtigungen statt Dauerbetrieb – das schont das Verhältnis und beschleunigt den Verkauf.
Klare Zusagen
Wir sagen dem Mieter ehrlich, was der Verkauf für ihn bedeutet: Der Vertrag läuft weiter, geändert wird nur der Vermieter.