Immobilien als Anlage – mit Zahlen statt Bauchgefühl
Für Käuferinnen und Käufer, die nicht selbst einziehen: Wir prüfen Objekte nach denselben Kriterien, die wir bei einem eigenen Investment anlegen würden.
Woran sich eine Anlageimmobilie messen lassen muss
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Schnell gerechnet, aber blind für Nebenkosten – taugt nur zum ersten Aussortieren.
Orientierung: unter 3 % wird es in der Regel eng.
Nettomietrendite
Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Die ehrlichere Zahl.
Orientierung: ab etwa 3 % beginnt es interessant zu werden.
Cashflow
Was nach Rate und laufenden Kosten monatlich übrig bleibt oder fehlt. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht – er muss aber tragbar sein.
Faustregel: Reserve für mindestens sechs Monatsraten einplanen.
Instandhaltung
Die am häufigsten unterschätzte Position. Nach Peters'scher Formel rechnet man grob mit 1,0 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr.
Praxis: bei Altbauten eher am oberen Rand ansetzen.
Was wir vor jedem Kauf durchgehen
Objekt und Substanz
- Baujahr, Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen
- Energieeffizienzklasse und absehbarer Sanierungsbedarf
- Bei Wohnungen: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Beschlüsse über anstehende Sanierungen und Sonderumlagen
Miete und Recht
- Aktuelle Miete im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel
- Bestehende Mietverträge, Staffel- oder Indexmiete, Kündigungsausschlüsse
- Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in der jeweiligen Gemeinde
- Milieuschutzsatzung, Umwandlungsverbot, Vorkaufsrecht der Gemeinde
Drei Punkte, die den Unterschied machen
- Abschreibung: Für Wohngebäude gilt in der Regel eine lineare AfA. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig – der Grundstücksanteil nicht. Die Aufteilung im Kaufvertrag sollte deshalb bewusst gestaltet und begründbar sein.
- Werbungskosten: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten und Kontoführung mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Die Tilgung dagegen nicht.
- Zehnjahresfrist: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig.
Passende Objekte, bevor sie öffentlich inseriert werden
Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil – Lage, Budget, Objektart, Mindestrendite. Neue Objekte gleichen wir automatisch mit allen Profilen ab; bei einem Treffer melden wir uns, bevor das Objekt auf den Portalen erscheint.
Wir rechnen so, wie institutionelle Käufer rechnen
Bevor Quartierswerk entstand, habe ich Bestände für institutionelle Eigentümer betreut – Asset Management heißt dort: Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsbedarf und Exit-Szenarien in einem Modell zusammenführen und daraus eine Entscheidung ableiten. Genau diese Rechnung stellen wir für Sie auf, bevor Sie ein Objekt kaufen: mit Ertragswert, Cashflow nach Kapitaldienst und einer ehrlichen Einschätzung, was in den nächsten zehn Jahren am Gebäude ansteht.
Der Unterschied zur Verkaufsunterlage eines Anbieters: Dort steht die Bruttomietrendite. Bei uns steht daneben, was nach Rücklage, Verwaltung, Zins und Tilgung übrig bleibt – und ab welchem Kaufpreis die Rechnung nicht mehr aufgeht. Renditerechner · Objekt prüfen lassen