Seit Dezember 2020 darf die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher nicht mehr frei verteilt werden. Was das konkret bedeutet.
Die Ausgangslage
Früher war es regional sehr unterschiedlich: In manchen Bundesländern zahlte traditionell der Käufer die gesamte Provision, in anderen wurde geteilt. Für Käufer war das ein Problem, weil die Provision zu den Kaufnebenkosten gehört und nicht mitfinanziert werden kann – sie muss aus Eigenkapital bezahlt werden.
Was seit dem 23. Dezember 2020 gilt
Mit den §§ 656a bis 656d BGB hat der Gesetzgeber vier Regeln eingeführt. Sie gelten für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist.
| Vorschrift | Inhalt |
|---|---|
| § 656a BGB | Der Maklervertrag bedarf der Textform. Ein mündlich geschlossener Vertrag ist unwirksam – ohne Textform kein Provisionsanspruch. |
| § 656c BGB | Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss er von beiden dieselbe Provision verlangen. Verzichtet er gegenüber einer Seite, entfällt der Anspruch auch gegen die andere. |
| § 656d BGB | Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben – und die Zahlungspflicht des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. |
| § 656b BGB | Auch die Vereinbarung über die Provisionsteilung bedarf der Textform. |
Ein Rechenbeispiel
Kaufpreis 400.000 Euro, vereinbarte Gesamtprovision 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, also 28.560 Euro. Nach der Teilungsregel trägt jede Seite höchstens 3,57 Prozent, also 14.280 Euro. Für den Käufer bedeutet das: Zu Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten kommen 14.280 Euro Provision – Geld, das die Bank in aller Regel nicht mitfinanziert.
Was das für Verkäufer heißt
Rechnen Sie die Provision von Anfang an in Ihre Kalkulation ein, statt sie als Position des Käufers zu betrachten. Und lassen Sie sich die Aufteilung schriftlich geben, bevor die Vermarktung startet – Nachverhandlungen über die Provisionsverteilung mitten in der Kaufpreisverhandlung kosten Vertrauen und Zeit.
Wo die Regel nicht gilt
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten, Grundstücken ohne Bebauung und bei Käufern, die keine Verbraucher sind, bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar. Auch für die Vermietung gilt sie nicht – dort greift das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz.
Treten Sie der Diskussion bei